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金科智慧服务IPO:在管规模过亿平方 物业定价策略成谜

2020-07-05 09:48:01

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  新浪财经讯 金科股份旗下物业板块终于揭开面纱9l。6月29日tl,继荣万家vTBD、合景悠活A4、佳源服务之后9DE,金科智慧服务集团股份有限公司qm2JZ(下称V0H“金科智慧服务c2RPw”ro)也递交了港股上市申请F7。与大部分物企采用OByH“生活服务RIST”的名称不同9HH1W,金科执着的加上了4vAOnZ“智慧c”二字WeXgz,暗示了其日后的发展方向whV1E。

  但目前智慧科技服务尚不能支撑金科智慧服务的野心49whkv。截止2019年r,智慧科技服务部分实现营业收入2768万元Duoga,仅占总收入的1.2%rZxkjL。

  在管规模过亿平方 ?挤入头部阵营

  这一波物企上市潮终于迎来了一家体量较大的头部公司RJV。

  2020年上半年X9O,自3月份兴业物联和烨星集团两家迷你型物企上市后rp9f,建业新生活也在5月上市jk。7月初港股又将迎来正荣服务h7、金融街物业sM9、弘阳服务先后挂牌OnO。同一时间w,6月底荣万家uTMzn、世茂服务oPw、佳源服务yb7gT、金科智慧服务4家披露聆讯资料n8。

  前后两波上市潮以中小型物企居多LY。而这其中,金科智慧服务一亮相即以120.5百万平方米在管面积居于前列FH。港股物业板块也在保利物业之后cA,时隔半年又迎来了一家面积超过亿万平方米的物管公司UTCht。中指院数据显示a5Le,2016-2020年金科智慧服务连续5年位列中国物业服务百强企业十强之一yI。

  2019年末4bMku,公司尚有128百万平方米的合约面积未交付(储备面积gJrym)uyh,相当于目前体量的1倍Mv4。未来业绩增长空间远高于同期递表的其他物企tiC。

  不过50,与已上市头部物企进行对比Y,这一储备规模远低于碧桂园服务Nw(408.6百万平方米zmJLPLL)BQb,彩生活6hg(202.3百万平方米Gsm7k)jRt、保利物业XJa(211.1百万平方米y)6D、绿城服务snD(233.2百万平方米)zpOt,与雅生活服务1HmoH(122.2百万平方米zkU)接近k4。目前就在管面积而言,金科智慧服务在管规模排在26家A+H物业股第8位cx91I,由于储备面积不占优势pu2pp,未来进入top5行列任重道远iRJ。

  第三方成增长主力军 ?物业费成谜

  从成长历程来看od,金科智慧服务能有今天的体量外拓项目功不可没。

  金科智慧服务成立于2000年O,目前金科股份持有其68.32%的股权EDwrc。与世茂服务sFXa、荣万家一样CA5,背后拥有强大的房企支持G9RJj。不过与荣万家的选择不同7co,世茂与金科早早的走上了对外扩张的道路8。

  截至2019年末Ih5Q,由金科集团开发的物业在管面积约为56.8百万平方米NFK,占比47.1%9crUB。第三方外拓项目占比52.9%cv,面积贡献首次超过了关联方iN4。而在2017年外拓项目在管面积还只有20.8百万平方米byNa,占比33.4%LL。

  过去两年ccK,外拓项目新增在管面积分别为21.6百万平方米QbG,21.2百万平方米ir0B;金科集团新增在管面积5.7百万平方米SHz、9.4百万平方米Xjl。来自第三方的外拓项目增速远远超过了金科集团jsQHf,前者在管面积同比增速为103.6%tG0H、50.1%,后者为13.8%MUeU、20.1%tQ。

  此外cjad,截止2019年末公司128百万平方米储备面积中有四分之三来自于外拓项目7aM。毫无疑问,来自金科集团的面积结转属于稳定输出LZ9Hx,金科智慧服务已经进入了依靠外拓项目促增长的阶段kFRLH。

  值得关注的是m6b77t,外拓项目与集团项目之间物业管理服务收入存在较大的差异RuVs。以2019年为例fXV8Yf,金科集团47.1%的在管面积贡献了63%的收入oxMg,面积收入占比的剪刀差为15.9%8CZfa。外拓项目52.9%的在管面积仅贡献37%的收入ZRep。2017年这一差值仅为7.3%GV3,2018年骤然提高至16.2%t。

  而这种差值现象大多数存在于住宅物业前期nFU66,指的是与物业开发商订立的前期物业管理服务合同sugX(通常为3年时间4mCc)Xz。到了住宅物业业主委员会阶段6je(与业主委员会签订合同9)Llq,这一比例差值开始缩小,金科集团的项目差值缩小至3%uF58;外拓项目则回归正常S3,4.2%的面积贡献了5.6%收入oo。

  事实上物管公司以低价外拓的情形已经屡见不鲜qZ。一方面关联房企的动机是拉高物业费美化报表vQ0Vw;另一方面,物管公司外拓也需要低价策略vB8。

  反映在地区上差值最大的是西南地区SK,以51.2%的面积贡献了60.8%的收入d4。物业管理行业具有一定的地缘性eq,西南地区作为金科股份的大本营uZ7,也是金科智慧服务的根据地,公司连续6年排名第一JqyrM。同时K,公司执行董事兼执行总经理罗传嵩还担任重庆市物业管理协会会长iVP。

  金科智慧服务的特别之处在于同一项目来源hhh,在住宅物业前期和业主委员会前期不同阶段差值比例不同3F5。这一现象或说明NPA0s,金科智慧服务与金科集团签订的合同单价高于外拓项目xN,而到了业主委员会阶段金科集团项目降价rRgF,外拓项目提价H8Q。

  不过yAV,金科智慧服务在聆讯资料中仅披露了整体的平均物业管理费d6T,分别为2.1元、2.2元fhu5WX、2.2元J0m,与行业均值持平e7GRFQ。未进一步披露不同项目来源及不同阶段的平均物业管理费。

  智慧科技难撑大局

  在外拓及关联方项目的双重加持下8,金科智慧服务业绩增长良好。2017年-2019年实现营收10.5亿元、15.2亿元Hqe8R、23.3亿元QLxf,实现净利润1.1亿元Mpx6、1.6亿元XH、3.7亿元g3d。营收复合年增长率为49.1%FJ,净利润复合年增长率约为 81.5%fzI。

  期间L6m,毛利率从26.8%微增至27.3%iU,净利率从10.9%增至16.1%AJqLHR,提高了5个百分点s5l。一方面cjpc,居高不下的人工成本被压缩O3。雇员福利及外包成本占销售成本的比例从82%下降至78%ue5。另一方面tYWF0,非业主增值服务及社区增值服务近两年快速增长V,高于基础的物业管理服务R8J。

  尤其是智慧科技服务9l,2019年同比增长153.7%MX。智慧科技服务主要是向物业开发商U6Zqv、物管公司及其他业务提供智能解决方案3Z9n,也就是toB业务5I。报告期内该部分业务毛利率高达67.9%VsY、48.8%及48.3%Su,2018年开始销售秩序维护及停车场管理系统的安防摄像头eCV,硬件采购成本较高导致毛利率骤降19%rb8d,但收入占比太小j1,影响甚微x5a。

  这也侧面透露出金科智慧服务开始有意识地向同行业及上下游输出品牌WdGF、服务的野心o0。但理想是美好的wVmpns,现实是残酷的H。在此之前棘手的关联方资金问题首先需要清理D。

  2015年10月FFM,金科智慧服务向第三方贷款15亿元al,年利率为9.0%。2018年4月K3y,再次贷款16亿元rtPSn,年利率7%afKFFd。两笔合计31亿元的贷款全部垫付给了金科股份的若干附属公司Ymvw。金科股份方拟于2020 年8月偿还上述两笔垫款未偿款E3e7h。

  截止2019年末R,关联方其他应收款余额为28.9亿元PTGO。应付关联方款余额为7.4亿元ysq。2020年4月30日dU,公司长短期借款部分还剩下17.2亿元待偿还Ao2。

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责任编辑0nS:聂小停


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